독일 부동산 이것은 알고가자 01. 에어브파흐트(Erbpacht)

에어브파흐트(Erbpacht)는 한국 개념으로 말하면 토지 소유권을 제외한 ‘지상권’을 소유하는 것입니다. 즉, 집(건물)에 대한 소유권만 구매하고, 그 건물이 위치한 땅의 소유권은 여전히 토지주에게 남아 있는 것입니다.

이 때문에 매매가에서 땅값이 빠져 있어, 주변 시세보다 상대적으로 저렴하게 나오는 것입니다.

독일에서 이러한 Erbpacht 계약은 보통 최대 99년 단위로 이루어집니다. 매물 설명에는 “99년 중 몇 년이 남아 있다”라고 표기되는 경우가 많습니다. 예를 들어 어떤 매물은 남은 계약 연한이 구체적으로 표시되지 않았지만, 매달 약 335유로의 토지사용료(Erbpachtzins)를 납부해야 한다고 안내되어 있었습니다.

이 토지사용료는 은행 대출 심사 시 고정 지출로 반영되기 때문에, 주택담보대출 가능 금액을 줄이는 요인이 됩니다.

1. 저렴한 가격으로 집을 구매할 수 있습니다.
2. 주변 시세 대비 넓은 정원을 포함한 주택을 소유할 수 있습니다.
3. 일반 매물보다 좋은 입지의 주택을 낮은 비용으로 거주할 수 있습니다.
4. 토지를 오랜 기간(최대 99년) 안정적으로 사용할 수 있습니다.

1. 토지 소유권이 없어 담보가치가 낮아지며, 은행 대출이 어렵거나 한도가 줄어들 수 있습니다.
2. 토지 사용 기간은 최대 99년으로 제한되어 있으며, 만료 후 재계약이 보장되지 않습니다. 또한 재계약 시 토지사용료가 크게 오를 수 있습니다.
3. 매달 혹은 매년 납부해야 하는 토지사용료(Erbpachtzins) 부담이 있습니다.
4. 토지 소유권이 본인에게 없으므로, 건축물 증·개축 시 토지 소유자의 동의가 필요합니다.

에어브파흐트 물건은 가격만 보면 매우 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 토지사용료 부담, 대출 제한, 계약 만료 리스크와 같은 요소를 반드시 고려해야 하는 것입니다.

따라서 단순히 가격이 저렴하다는 이유로 서두르기보다는, 장단점을 충분히 이해한 뒤 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.