독일 부동산 이것은 알고가자 02. 니스브라우흐(Nießbrauch)

간단히 말해 Nießbrauch은 기존 집주인이 집을 매도하면서, 일정 기간 동안 그 집을 계속 사용할 권리(사용권)를 보장받는 조건으로 판매하는 방식입니다.

즉, 매수자는 집을 소유하게 되지만 정해진 기간 동안은 집을 사용할 수 없고 임대수익도 얻을 수 없는 것입니다.

예를 들어 뮌헨 근교에 있는 한 주택은 감정가가 약 140만 유로로 평가되었습니다. 그러나 이 집은 82만 유로에 매물로 나왔습니다. 단순 계산만 보면 약 60만 유로를 저렴하게 구매하는 것처럼 보입니다.

하지만 이 매물은 20년간 Nießbrauch 조건이 붙어 있습니다. 즉, 구매 이후 20년 동안은 이전 집주인이 계속 거주할 수 있으며, 매수자는 이 기간 동안 집을 사용할 수도 없고, 임대료를 받을 수도 없습니다.

뮌헨에서 해당 주택의 월세를 약 3,000유로로 가정하면, 20년간 약 72만 유로의 기회비용을 잃는 계산이 됩니다. 따라서 표면적으로 싸 보이는 가격에는 이미 일정 부분 향후 가치 상승분이 반영되어 있는 것입니다.

이러한 이유로 Nießbrauch 매물에는 보통 Kapitalanlage(투자 목적)이라는 단어가 함께 붙는 것입니다.

이번 사례는 특별히 20년 기한 제한이 설정된 경우였습니다. 집주인의 나이와 관계없이 20년 동안은 집주인 또는 그 가족이 사용권을 유지합니다.

그러나 일반적으로는 매도인의 연령(대부분 고령)이 표기되며, 조건은 “사망 시까지”로 설정됩니다. 즉, 집주인 또는 집주인 부부가 사망할 때까지 거주할 수 있고, 그 이후에야 매수자가 해당 집을 온전히 사용할 수 있는 것입니다.

이런 구조 때문에 한국인의 시각에서는 도덕적으로 부담스럽게 느껴질 수 있지만, 독일에서는 높은 월세와 상속세 부담을 줄이기 위한 방법으로 많이 활용되고 있습니다.

또한 Nießbrauch 조건에는 경우에 따라

• 계약 기간 내 수리비용 부담
• 최소 사용 기간 설정
• 이후 임대 전환 가능성

이것 외에도 다양한 추가 조건이 붙기도 합니다.

• 자가 목적 구매에는 적합하지 않습니다.
• 주로 자녀 세대나 장기 투자 목적으로 매수됩니다.
• 투자 여력이 있는 경우에는 장기적으로 가치가 있을 수 있습니다.
• 그러나 대출을 통한 구매라면 이자 비용과 기회비용을 반드시 고려해야 합니다.

Nießbrauch 매물은 가격만 보면 큰 이득처럼 보일 수 있습니다. 하지만 실제로는 장기간 집을 사용할 수 없고, 임대수익도 발생하지 않으며, 추가 조건이 붙는 경우도 많은 것입니다.

따라서 자가 거주 목적이라면 고려 대상에서 제외하는 것이 바람직하며, 장기적인 안목과 자금 여유가 있는 경우에만 투자 목적으로 접근하는 것이 합리적입니다.