독일 부동산 이것은 알고가자 03. Wohnrecht(거주권)

Wohnrecht(거주권)는 독일에서 주택을 매수하거나 매도할 때 자주 등장하는 개념으로, 한국에는매매시 거주권을 포함하는 것이 당연하기 때문에 독일에서 부동산 매매시 주의해야 하는 권리입니다. 간단히 말하면 특정인이 일정 기간 동안 해당 주택에 거주할 권리를 가지는 것을 의미합니다.

즉, 집을 구매하더라도 매수자는 거주권자가 있는 동안에는 해당 주택을 사용할 수 없고 임대수익을 받을 수도 없는 것입니다. Wohnrecht는 주로 고령자나 장기간 거주가 필요한 사람을 위해 설정되며, 계약서에 명시된 기간 동안 법적으로 보호됩니다.

• Nießbrauch: 주택 사용뿐만 아니라 임대수익 수령 권리까지 매도인이 보유할 수 있음, 즉 이전 집주인은 해당 부동산에서 이사를 나가지 않으며, 매매 후에는 주거권을 확보한 세입자로 전환되지만 임대료는 내지 않는 조건으로 계속 거주하게 됨. 해당권리는 토지대장(Grundbuch)에 기록되어 새로운 집주인 입장에서 퇴거 요청이 불가함.
• Wohnrecht: 단순히 주택 거주권만 보장되며, 임대수익 권리는 주로 매수자에게 남음, Nießbrauch에서 보장하는 거주권을 의미하며 임대료를 지불하는 것과 별개로 거주권한을 의미함. 거주권이 특정인에게 부여되어 있는경우, 부동산 매매와 상관없이 거주권한은 계속 남아 있음.

즉, Wohnrecht는 거주만 보장되고, 재산적 권리는 제한적이라는 점에서 Nießbrauch보다 권리 범위가 좁습니다.

예를 들어, 뮌헨 근교에 있는 한 주택이 매물로 나왔습니다.

• 감정가: 약 100만 유로
• 매매가: 70만 유로
• 계약 조건: 매도인이 사망할 때까지 Wohnrecht 보유

이 경우 매수자는 주택을 소유하게 되지만, 매도인이 살아있는 동안에는 거주할 수 없고 임대료 수익도 일부 제한될 수 있습니다.

따라서 표면상 가격은 낮아 보여도, 실제 활용 가능 시점은 상당히 늦어집니다.

1. 매매가격이 낮게 책정되는 경우가 많습니다.
2. 기존 거주자의 권리가 법적으로 보호되므로, 매수자는 불필요한 분쟁 없이 거래할 수 있습니다.
3. 장기적인 투자 목적으로 접근할 경우, 미래 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.
4. Nießbrauch가 아니라 Wohnrecht만 설정되어 있는 경우는 제한적이지만 임대수익도 얻을 수 있습니다.

1. 거주권자가 존재하는 동안 주택을 사용할 수 없음
2. 임대수익이 제한될 수 있음
3. 계약 조건에 따라 수리비용 부담이나 관리비 분담이 추가될 수 있음
4. 자가 거주 목적에는 부적합함

Wohnrecht 매물은 가격이 낮고 장기적으로 가치가 있을 수 있지만, 자가 거주 목적으로는 적합하지 않은 것입니다. 투자 목적이거나 장기적인 안목을 가진 경우에만 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.