단기 전대(쯔비센)를 둘러싼 잘못된 정보

독일에서 단기 전대(Zwischenmiete, 쯔비센)를 둘러싼 잘못된 정보가 많습니다.
대표적으로 다음과 같은 과장된 주장들이 있습니다.

“임대사업자로 등록해야 한다”

“세금 신고 안 하면 탈세다”

“집주인 허락 없으면 무조건 불법이다”

그러나 법과 세무 기준을 정확히 적용하면, 대부분의 단기 전대는 사적·비상업적 행위이며, 이러한 주장들은 사실과 다릅니다.

많은 사람들이 “재임대는 집주인 허가 없으면 무조건 불법이다”라고 오해하지만,
이는 전체 전대(Überlassung der gesamten Wohnung)에 대한 규정입니다.

• 전체 전대 – 허가 필요 (§540 BGB)

§540 Abs. 1 BGB: 임차인이 주택 전체를 제3자에게 사용하게 하려면 임대인의 허가가 필요

무단 전대 시, 임대인은 즉시 계약 해지 가능

다만 판례에서 주로 계약 해지를 인정하는 경우는:

지속적·반복적인 전대

상업적 목적 전대 (예: Airbnb 등)

• 부분 전대 – 정당한 사유가 있으면 허가받을 권리 있음 (§553 BGB)

임차인이 방 일부를 제3자에게 사용하게 할 경우

학업·인턴십·출장·임시 부재 등 정당한 사유(berechtigtes Interesse)가 있으면

임대인은 중대한 사유가 없는 한 거부 불가

월세보다 조금 높게 받았다고 해서 자동으로 상업적 임대(Gewerbliche Vermietung)가 되는 것은 아님

독일에서 상업적 임대 여부 판단 기준:

• 반복성(지속적 운영 여부)
• 영업 목적의 지속성(계속적인 수익 추구)
• 서비스 제공 여부(청소·침구·조식 등)
• 규모(여러 주택/객실 운영)

1~2개월 잠시 집을 비우는 동안 임시 전대하는 정도는 사적 재산 관리로 간주되며 상업적 목적으로 간주되지 않습니다.

단기·단발성·비상업적 전대 → 등록 불필요

등록이 필요한 경우:

• Airbnb·Booking 등 반복적·영업적 단기 임대
• 여러 주택 또는 객실의 지속적 운영
• 명백한 영업 목적 수익 활동

따라서 방학·출장 등 단기간 집을 비우고 하는 전대는 등록 대상 아닙니다.

세금을 고의·반복·상당 금액 은닉한 경우만 형사처벌 대상 (§370 AO)

• 단기 쯔비센 대부분은 과세와 무관
• 소규모 임대수입 Freigrenze 약 520유로 존재 (매출이 아니라 이익을 기준)
• 월세·관리비·전기·인터넷·청소비 등을 고려하면 순이익 거의 0

소액·단기 전대에서 세금 신고 안 했다고 형사처벌로 이어진다는 주장은 과장입니다.

실제 예시

학생이 방학 동안 2개월간 700유로로 방을 전대

본인 월세 650유로 → 2개월간 1,300유로 지출

전대 수입 1,400유로 → 차액 100유로

관리비·전기·인터넷 포함 시 실질 순이익 거의 0

비용 보전 수준이므로 상업적 임대 기준에 전혀 해당하지 않아 신고대상이 아니며, 신고하더라도 지출을 증빙하면 세금이 부가되지 않습니다.

단기·단발성·비상업적 쯔비센은 사적 임대 행위로 관청 등록(Gewerbe)이 필요 없으며, 소액·일시적 임대수입은 대부분 과세 대상 아닙니다. 형사처벌은 ‘고의·반복·대규모 은닉’일 때만 논의됩니다. 법적 기준 적용 정확히 알고 대처하면 불필요한 두려움 없이 우리의 권리를 더 잘 지킬 수 있습니다.