독일 부동산 이것은 알고가자 05. 임대 중인 주택(Vermietet Haus)

이전에 다룬 Erbpacht, Nießbrauch와 마찬가지로, 세입자를 끼고 있는 집은 부동산 시장에서 상대적으로 저렴하게 거래됩니다. 그렇다면 현재 세입자가 거주 중인 주택은 왜 주변 시세보다 저렴하게 거래될까요? 이유는 독일의 엄격한 임대차보호법(Mieterschutz)에 있습니다.

세입자가 있는 집을 매수하더라도, 기존 임대 계약은 그대로 유지되므로 자가 거주 목적으로 바로 입주할 수 없고, 세입자를 내보내려면 법적 절차와 통보 기간을 지켜야 합니다. 즉, 임대 중인 주택은 매매가 저렴하게 책정되지만, 실제로 집주인이 직접 살기 위해서는 계약 종료까지 상당한 시간이 소요될 수 있다는 점을 반드시 고려해야 합니다. 저렴하게 거래되는 집은 세입자가 보호받는 권리 때문에 매수자가 제한을 받는 구조인 것입니다.

독일에서 임대계약을 종료하려면 Kündigung(계약 해지) 절차를 따라야 합니다. 임대인이 임차인에게 계약 종료를 요구할 경우, 세입자의 거주 기간에 따라 계약 종료 통보 기간이 달라집니다. 반면, 임차인(세입자)이 계약을 종료하고자 할 때는 항상 최소 3개월 전 통보를 지키면 됩니다. 

계약 종료 통보 기간 (임대인이 요구 시)

• 거주 0~5년: 3개월 전 통보
• 거주 5~8년: 6개월 전 통보
• 거주 8년 이상: 9개월 전 통보
  
  

세입자의 거부 권리

집주인이 계약 종료를 통보하더라도, 세입자는 특정 사유가 있을 경우 2개월 이내 서면으로 거부할 권리를 가집니다.

대표적인 보호 사유는 다음과 같습니다.

1. 임산부가 있는 경우
2. 중요한 시험이나 졸업을 앞둔 경우
3. 심각한 질병이나 장애가 있는 경우
4. 새로운 집을 구하지 못해 노숙 위험이 있는 경우
5. 30년 이상 거주한 경우
6. 고령자인 경우
7. 다음 집 또는 요양원 입주 대기 중인 경우
8. 기타 법적으로 인정되는 사유

즉, 세입자가 보호 단체나 변호사를 통해 계약 파기를 거부하면, 집주인 마음대로 단기간에 입주할 수 없는 것입니다.

실제로 세입자가 있는 집을 구매할 경우, 입주까지 소요되는 최소 기간을 계산하면 다음과 같습니다.

• 집 계약: 약 2개월
• 등기 완료(토지대장 등록): 약 2개월
• 계약 종료 안내 후 대기: 약 9개월

총합 최소 13개월 이상 소요되며, 세입자가 특별 사유로 계약 종료를 거부하면 기간은 더 길어질 수 있습니다.

장점

1. 일반 매물보다 저렴하게 구매 가능
2. 투자 목적으로 매수할 경우 안정적 임대 수익 확보 가능

단점

1. 실거주가 어렵고 입주 시점이 불확실
2. 계약 종료를 둘러싼 법적 분쟁과 변호사 비용, 스트레스 발생 가능
3. 세입자의 권리 보호로 인해 즉시 활용 불가
   
   

임대 중인 주택은 가격 측면에서 매력적일 수 있으나, 세입자 보호법으로 인해 실거주 목적에는 적합하지 않은 경우가 많습니다. 따라서 매수 전에는 세입자의 상황, 집 상태, 계약 종료 가능 시점 등을 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 전문가 상담을 받는 것이 바람직합니다.